Po styczniowych zmianach w rządzie przeprowadzonych pod hasłem „lepsze jest wrogiem dobrego” stało się jasne, że dotychczasowy program mieszkaniowy znany pod hasłem „Mieszkanie+”, ulegnie modyfikacjom i będzie realizowany przez zupełnie inne osoby i pod inne potrzeby. Sprawy budownictwa objął w posiadanie minister inwestycji i rozwoju Jerzy Kwieciński i po pół roku jego resort, pod kierownictwem wiceministra Artura Sobonia, przygotował zupełnie nową regulację prawną mającą na cele „przyspieszenie inwestycji mieszkaniowych”. [1]
Czy rzeczywiście inwestycje mieszkaniowe przyspieszą, to się dopiero okaże. Zaintrygowały nas jednak nowe regulacje prawne, przygotowane ewidentnie z myślą o ułatwieniu pracy deweloperów mieszkaniowych i zgodnie z obowiązującą w naszym kraju doktryną deweleperyzmu (To co jest dobre dla dewelopera, jest dobre dla państwa).
Deweloperyzm, jako naczelna zasada polityki gospodarczej państwa, oznacza prymat interesu inwestorskiego nad interesem publicznym i prawem własności, rzekomo chronionego prawem i Konstytucją RP. Deweloperyzm w praktyce administracyjnej i sądowej oznacza takie stosowanie (naginanie) procedur administracyjnych, planistycznych i sądowych, by interes deweloperów był zawsze chroniony, kosztem wszystkich innych osób oraz kosztem dobra wspólnego, np. ładu przestrzennego, zdrowia obywateli czy też prawa własności sąsiadów uciążliwych inwestycji. Często odbywa się to wbrew logice, wbrew wiedzy technicznej i naukowej.
Pisaliśmy o tym już na początku sierpnia, wskazując, że: „Nasi politycy wciąż zapominają, że państwo, jako instytucja prawna, jest narzędziem w rękach społeczeństwa (społeczności lokalnej, regionalnej, etnicznej) służącym obronie ich żywotnych interesów dotyczących zapewnienia bytu i fizycznego przetrwania, ochrony terytorium, zapobiegania i eliminacji zagrożeń wewnętrznych oraz zewnętrznych. Państwo samo z siebie nie tworzy bowiem bogactwa, bo żyje z podatków, jedynie społeczeństwo może to robić.
Z chwilą, kiedy państwo i jego aparat nie wypełniają tej podstawowej roli, gdyż pozostają pod kontrolą obcych państw lub grup interesu, zwanych partiami, staje się ono państwem łupieżczym, zajmującym się wyłącznie gnębieniem oraz okradaniem własnego społeczeństwa przez siebie i innych drapieżców (międzynarodowe korporacje, struktury ponadnarodowe, spekulantów finansowych, inne państwa), przy zachowaniu wszelkich pozorów organizacji pro społecznej i pro obywatelskiej, zwanej „demokracją”.” [2]
Myśl przewodnia nowej ustawy jest prosta – budujemy szybko, byle gdzie i byle jak, byle tylko wybudować. Ta radykalna ocena przepisów wynika z uważnej lektury specustawy. Nie mamy wątpliwości, że deweloperzy dostali do ręki kolejne narzędzie do szybkiego betonowania kraju. Kolejne narzędzie, wobec którego rady gmin i sąsiedzi będą całkowicie bezbronni, gdyż zgody na lokalizację będą wymuszane przy pomocy specjalnie do tego skonstruowanych przepisów i sądów administracyjnych, których orzecznictwo sprzyja deweloperom. Czy skończy się tylko na mieszkaniówce, to się okaże, gdyż pomysły autorów ustawy mogą zostać podchwycone przez inne zainteresowane branże, np. deweloperów OZE, fermiarzy, norkowców lub innych producentów hałasu i smrodu.
fot. Pixabay/CC0 Domena publiczna
Po co komu miejscowy plan, skoro i tak można budować, gdzie się chce?
Na czym polegają ułatwienia dla deweloperów? Analizę ustawy warto zacząć od wskazania najważniejszego jej celu, czyli budowy mieszkań „inwestycja mieszkaniowa” (art. 2 pkt 2 ustawy).
„inwestycja mieszkaniowa – przedsięwzięcie obejmujące budowę, zmianę sposobu użytkowania lub przebudowę, w wyniku której powstaną budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10, wraz z urządzeniami budowlanymi z nimi związanymi, drogami wewnętrznymi, a także roboty budowlane niezbędne do obsługi oraz prawidłowego wykonania tych prac; inwestycję mieszkaniową stanowią również części budynków przeznaczone na działalność handlową lub usługową”
Przepisy są tak skonstruowane, że nie dotyczą ułatwień w budowaniu domów jednorodzinnych, ale zabudowy wielolokalowej i wielobudynkowej, czyli mówiąc wprost do branży budowlanej, a nie do obywateli, pragnących wybudować swój wymarzony dom dla siebie i rodziny.
Istotne znacznie ma też pojęcie „inwestycji towarzyszącej” inwestycji mieszkaniowej, czyli wszystko to, co jest niezbędne do tego, by można było w sposób cywilizowany mieszkać (art. 2 pkt 3 ustawy).
„inwestycja towarzysząca – inwestycja w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy: sieci uzbrojenia terenu w rozumieniu art. 2 pkt 11 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2017 r. poz. 2101 oraz z 2018 r. poz. 650), dróg publicznych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, dziennych domów pomocy, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, terenów zieleni urządzonej, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową, o ile służą obsłudze mieszkańców budynków będących przedmiotem inwestycji mieszkaniowej”
Tak rozumiane inwestycje mieszkaniowe i inwestycje towarzyszące mogą być realizowane bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a nawet wbrew jego postanowieniom, o ile tylko studium uwarunkowań tego w sposób wyraźny nie zabrania. To jest kuriozum absolutne, które sprawia, że planowanie przestrzenne w gminach właśnie legło w gruzach pod naciskiem lobby deweloperskiego.
„Art. 5 ust. 3. Inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem, że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego.”
Co więcej, także tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne, usług pocztowych czy portów morskich, które w chwili obecnej nie są wykorzystywane zgodnie z ich pierwotnym przeznaczeniem także będą mogły być objęte inwestycjami mieszkaniowymi i inwestycjami towarzyszącymi, gdyż wprowadzono specjalny wyjątek w art. 5 ust. 4. „Warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczy terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane.”
Miejscowe plany idą do kosza …
Kluczowe znaczenie w specustawie mieszkaniowej mają „uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej” (art. 8) oraz „uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej” (art. 20). Obie mają być przyjmowane według nowej procedury planistycznej, do której nie ma zastosowania kodeks postępowania administracyjnego (art. 14). Obie uchwały będą zastępowały dotychczasowe decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz decyzje o lokalizacji inwestycji celu publicznego (art. 25 ust. 5) i będą one załączane do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.
Co nas niepokoi w tej nowej procedurze planistycznej związanej z lokalizowaniem inwestycji mieszkaniowych i inwestycji towarzyszących? W zasadzie wszystko.
Po pierwsze, szalone tempo pracy rad gmin. Z chwilą złożenia przez inwestora wniosku do wójta (burmistrza, prezydenta miasta), rada gminy będzie miała zaledwie 60 dni na podjęcie uchwały o ustaleniu lokalizacji lub odmowie jej ustalenia. W uzasadnionych przypadkach termin rozpatrzenia wniosku może wynieść 90 dni. Przepisy są tak skonstruowane, że niedotrzymanie terminu pozwalać będzie inwestorowi skarżyć rady gmin o bezczynność.
Po drugie, sprzeczność lokalizacji inwestycji z ustaleniami miejscowego planu obowiązującego dla danego terenu nie będzie stanowiła przeszkody w uchwaleniu takiej uchwały. Wniosek ten wynika z treści art. 5 ust. 3 ustawy.
Po trzecie, etap konsultacji społecznych takiej uchwały raz jej opiniowania przez inne organy administracji ma charakter fikcyjny, gdyż czas na zgłaszanie opinii wynosi zaledwie 21 dni od ogłoszenia na stronie BIP gminy i nie wiąże się z żadnymi realnymi konsultacjami publicznymi, które będą w jakikolwiek sposób wiążące dla inwestora czy rady gminy.
Po czwarte, skrócono do zaledwie 90 dni termin na wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla inwestycji mieszkaniowej (art. 27). Tak krótki termin z założenia wyklucza możliwość sporządzenia przez inwestora raportu o oddziaływaniu na środowisko, nie mówiąc już o jego uzupełnianiu czy konsultacjach społecznych. Organ wydający decyzję środowiskową został tym samym ubezwłasnowolniony i trudno mu będzie podjąć decyzję o nałożeniu obowiązku sporządzenia raportu ooś dla inwestycji mieszkaniowej, kiedy może otrzymać karę 500 zł za każdy dzień zwłoki.
Po piąte, przepisy specustawy są tak skonstruowane, że w zasadzie nie zawierają one przesłanek odmowy wydania przez radę gminy uchwały o ustaleniu lokalizacji, jeżeli wniosek inwestora spełnia wymogi formalne, czyli jeżeli posiada on treść wymaganą ustawą (art. 7 ust. 7-9 ustawy). Co więcej, zgodnie z art. 7 ust. 19 ustawy „Ustalenie lokalizacji, o której mowa w ust. 1, nie może być uzależnione od zobowiązania inwestora do spełnienia świadczeń lub warunków niewynikających z odrębnych przepisów.”
Mówiąc wprost mamy do czynienia z nową kategorią uchwały rady gminy, czyli uchwałą związaną, której nie można nie podjąć, w takim kształcie, jak sobie życzy inwestor. Sytuacja radnych, do których trafią takie wnioski będzie nie do pozazdroszczenia. Nawet jeśli odmówią oni inwestorowi, to sprawa trafi do sądu administracyjnego, gdyż uchwały te są zaskarżalne w trybie art. 101 ustawy o samorządzie gminnym, tj. w trybie właściwym dla aktów prawa miejscowego (art. 15).
Można też mówić o bardzo dużym uprzywilejowaniu inwestorów, gdyż sądy administracyjne będą miały zaledwie 2 miesiące na rozpoznanie skargi lub skargi kasacyjnej w tych sprawach (art. 16). Tempo pracy, jak przy skargach w trybie wyborczym.
fot. Pixabay/CC0 Domena publiczna
… i prawo własności też
Najbardziej jednak niepokojącym fragmentem ustawy są przepisy „Rozdziału 6” związane z ograniczeniami w korzystaniu z nieruchomości w związku z realizacją inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Z dotychczasowych przepisów Prawa budowlanego (art. 32 ust. 4 pkt 2) wprost wynika, że pozwolenie na budowę może zostać udzielone tylko takiej osobie, która złoży oświadczenie – pod rygorem odpowiedzialności karnej – o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przepis ten ma charakter gwarancyjny, że inwestor ma tytuł prawny do gruntu, na którym chce budować i na grunt, do którego nie ma prawa, nie może wkroczyć z budową.
Specustawa usuwa to ograniczenie, gdyż na mocy art. 35 ust. 3 ustawy „W odniesieniu do nieruchomości, o których mowa w ust. 1, do wniosku o pozwolenie na budowę nie dołącza się oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.”.
Oznacza to, jeśli dobrze rozumiemy treść tego przepisu, że właściciel gruntu (użytkownik wieczysty, dzierżawca itp.) będzie miał obowiązek udostępnienia gruntu na cele budowy inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej objętej uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej, a następnie decyzją o pozwoleniu na budowę. Mówiąc wprost ustawodawca przyjął, że na potrzeby budowy mieszkań oraz uzbrojenia terenu w infrastrukturę przez deweloperów możliwe jest ograniczenie własności nieruchomości osób prywatnych bez ich zgody, choć za odszkodowaniem. Przy czym przepisy są tak skonstruowane, że inwestor będzie mógł korzystać z zajętej nieruchomości bez względu na spór co do wysokości odszkodowania po upływie terminu na „dobrowolne” udostępnienie nieruchomości.
Niestety z przepisów wynika kolejne ograniczenie praw właścicieli nieruchomości objętych lokalizacją inwestycji, a mianowicie - odwołanie od decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej organ odwoławczy rozpatruje w terminie 21 dni (art. 33 ust. 3), a samej decyzji nie można uchylić w całości ani stwierdzić jej nieważności, jeśli wadą dotknięta jest tylko część decyzji dotycząca części inwestycji, nieruchomości lub działki (art. 33 ust. 4).
W efekcie, właściciele nieruchomości objętych uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej, ani na „etapie środowiskowym”, ani na „etapie planistycznym” związanych z podjęciem takich uchwał, ani tym bardziej na „etapie decyzji o pozwoleniu na budowę” w ogóle nie będą chronieni. Decyzję o lokalizacji inwestycji podejmować będzie inwestor i w zasadzie żaden właściciel nie ma narzędzi prawnych, by powstrzymać taką inwestycję. Dotyczy to również wójtów, burmistrzów, prezydentów miast oraz radnych gmin, gdyby nie zgadzali się oni z planami inwestorów. Wprowadzone mechanizmy decyzyjne i odwoławcze bardziej blokują możliwość obrony swoich praw, a zwłaszcza prawa własności, niż cokolwiek gwarantują. Po wejściu w życie tych przepisów, gminy stracją jakąkolwiek motywację do uchwalania miejscowych planów. Jeśli ktoś twierdzi, że polski system prawny gwarantuje ochronę własności, to niech przeczyta sobie przepisy specustawy mieszkaniowej. Jest dokładnie tak samo, jak w starym dowcipie Radia Erywań o tym, że na Placu Czerwonym w Moskwie rozdają rowery.
[Nasz komentarz] Na koniec smutna konstatacja. Niecałe trzy lata zajęło lobby deweloperskiemu uporanie się z reformatorskim zapałem rządu. W efekcie rząd Morawieckiego zaliczył aż trzy spektakularne porażki w prestiżowych dla siebie sprawach, w których jeszcze w latach 2015 -2017 PiS miał całkowicie odmienne zadanie. Pisaliśmy już o kompromitującej rząd wolcie w sprawie wiatraków, dzisiaj opisaliśmy porażkę w sprawie deweloperki mieszkaniowej. Niedługo opiszemy też kompromitującą wpadkę z nowelizacją ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym, która otwiera przed pazernymi rynkami finansowymi nowe możliwości. Gordon Gekko byłby dumny z osiągnięć deweloperki w Polsce. Jak pisał poeta: „Bo jedyną jest ich chętką, szybko, byle jak i prędko”.
Przed wyborami politycy lubią opowiadać wzniosłe frazesy o swoim poparciu dla społeczności lokalnych i trosce o dobro wspólne; o walce z układami i korupcją; o znakomitych pomysłach na poprawę bytu każdego, a po wyborach ich troska i zapobiegliwość ogranicza się już tylko do tych, co są najbliżej ucha. W tej chwili jesteśmy już mocno rozczarowani, gdyż mimo obiecującego początku i świetnych dwóch lat rządów premier Beaty Szydło, nastąpiła zmiana na „lepsze”, której sensu nikt już nie rozumie. Dobra zmiana ugrzęzła gdzieś na manowcach pomiędzy wyznawcami kultu świętego spokoju, a wyznawcami idei szybkiego konsumowania melasy. Tylko Polski szkoda.
Redakcja stopwiatrakom.eu
Przypisy:
[1] Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. Nr 1496). Ustawa wchodzi w życie z dniem 22 sierpnia 2018 r., za wyjątkiem przepisów art. 42 i art. 48, które weszły w życie z dniem 7 sierpnia 2018 r. oraz art. 39, art. 50 i art. 52, które wejdą w życie w dniu 7 września 2018 r. Tekst ustawy dostępny jest tutaj: Specustawa mieszkaniowa_2018
[2] http://stopwiatrakom.eu/aktualnosci/2565-wiatrakowa-niemoc-wytw%C3%B3rcza.html